Em uma negociação entre o proprietário de um imóvel e uma empresa interessada em realizar pesquisa ou exploração mineral, o contrato normalmente define quais partes da propriedade poderão ser utilizadas e quanto será pago por esse uso.
A existência de processo ou título perante a Agência Nacional de Mineração — ANM não define, por si só, o valor que será pago pelo uso do imóvel. Na fase de pesquisa, a própria ANM orienta que o valor devido ao superficiário em razão dos trabalhos seja ajustado em contrato com o minerador.
O problema aparece quando o contrato utiliza critérios diferentes para restringir o imóvel e calcular a remuneração. Uma área ampla pode ficar reservada para o projeto, enquanto o pagamento considera somente a pequena parte onde existem máquinas, sondagens ou outras intervenções naquele momento.
São situações diferentes — e essa diferença pode ter impacto econômico importante.
Área ocupada e área reservada não são a mesma coisa
A ocupação física é relativamente fácil de visualizar. É a parte do imóvel onde existem equipamentos, acessos, instalações ou trabalhos minerais.
A pesquisa mineral costuma ser localizada e temporária e pode envolver sondagens, escavações, levantamentos geológicos e coleta de amostras em pontos determinados. Por isso, a área efetivamente utilizada pode ser muito menor do que a extensão total abrangida pelo projeto.
Já uma área reservada pode não ter qualquer equipamento instalado e, ainda assim, sofrer restrições.
Imagine um imóvel em que a empresa utilize inicialmente apenas uma pequena parte para sondagens, mas o contrato determine que uma área muito maior deve permanecer disponível para futuras etapas do projeto.
Se o proprietário puder continuar plantando, criando animais ou realizando outras atividades nessa parte ainda não utilizada, a restrição é pequena.
Mas a situação muda se o contrato impedir novos cultivos, construções, arrendamentos ou outros usos porque a empresa poderá precisar daquele espaço no futuro.
Nesse segundo caso, não existe ocupação física, mas existe uma limitação econômica do imóvel.
A lei resolve qual área deve ser paga?
Não completamente.
Na pesquisa mineral, o Código de Mineração utiliza o conceito de renda pela ocupação e relaciona seu cálculo à extensão da área realmente ocupada pelos trabalhos.
Essa regra, porém, não responde sozinha a todas as estruturas encontradas nos contratos privados atuais.
Um contrato pode criar restrições mais amplas do que a ocupação considerada pela legislação. Pode, por exemplo, reservar parte adicional do imóvel para futura expansão, estabelecer exclusividade ou impedir determinados usos mesmo antes da chegada dos trabalhos.
Nessas situações, é importante distinguir duas coisas: a renda pela ocupação prevista na legislação e a remuneração que as próprias partes podem negociar em razão de restrições adicionais assumidas no contrato.
Isso não significa que toda área mencionada no documento deva obrigatoriamente receber o mesmo valor por hectare. Também não significa que somente o espaço ocupado por equipamentos possa ser considerado na negociação.
O ponto é compreender exatamente o que o proprietário está deixando de fazer em cada parte do imóvel.
O pagamento acompanha a restrição criada pelo contrato?
Essa é uma pergunta mais útil do que simplesmente comparar hectares.
Um contrato pode prever uso progressivo e pagamento progressivo. À medida que novas áreas passam a ser utilizadas, a remuneração aumenta.
Também pode estabelecer um valor mínimo, mesmo quando a ocupação inicial é pequena, para dar previsibilidade às partes.
Outra estrutura possível é reservar antecipadamente uma área maior e considerar essa restrição na remuneração, ainda que a utilização física ocorra aos poucos.
Essas formas de contratação não são equivalentes. A escolha depende da intensidade da restrição, da fase do empreendimento e da possibilidade de o proprietário continuar utilizando as áreas ainda não ocupadas.
Por exemplo, pagar apenas pela área onde existem sondagens pode ser coerente se todo o restante do imóvel continuar livre para o proprietário.
A mesma fórmula pode produzir resultado muito diferente se o contrato proibir o uso de toda a área destinada ao projeto.
Por isso, antes de discutir apenas o valor por hectare, é necessário identificar três elementos: qual área a empresa efetivamente utiliza, qual área o contrato impede o proprietário de utilizar e qual dessas áreas serve de base para o pagamento.
Não existe uma fórmula universal para todos os projetos minerais. A questão central é evitar que o contrato trate como pequena, para fins de remuneração, uma restrição que na prática alcança uma parte muito maior do imóvel.
